Comment déclarer une location meublée à l'année ?

En France, les propriétaires qui proposent des logements meublés en location à l’année doivent procéder à la déclaration des revenus perçus au titre de ces locations. Cependant, les logements loués meublés sont soumis à une fiscalité différente des logements loués vides. D’autre part, les conditions d’imposition diffèrent également en fonction du montant total des recettes annuellement perçues. Comment déclarer une location meublée à l’année ? Quel régime fiscal adopter ? Quel est le statut du loueur de logements meublés ? Pour y voir plus clair, découvrez les réponses à ces questions.

Le régime fiscal de la location meublée

Il est à noter qu’un décret du 31 juillet 2015 définit clairement la notion de « logement meublé », et dresse une liste exhaustive des éléments mobiliers indispensables qui doivent être présents dans le logement dit « meublé ». A défaut, le logement est considéré comme vide, et la fiscalité qui s’applique est alors différente de celle qui va vous être présentée.

En matière de location meublée, le régime fiscal dépend essentiellement du montant annuel des recettes de loyers. L’administration fiscale distingue ainsi le régime Micro-BIC et le régime réel.

Le régime Micro-BIC

Le régime Micro-BIC concerne les loueurs de meublés dont les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €. Le total des recettes doit alors être indiqué sur la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu, et l’imposition s’effectue au barème de l’impôt sur le revenu, après un abattement forfaitaire de 50 %. De ce fait, l’imposition n’est effective que sur 50 % des recettes perçues au titre de la location meublée. La déclaration s’effectue par le biais du formulaire Cerfa n°2042-C Pro, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à joindre à la déclaration de revenus.

Le régime réel

Le régime réel concerne les loueurs de meublés dont les recettes annuelles sont supérieures à 77 700 €. Cette catégorisation est automatique. Le régime réel permet au propriétaire de déduire le montant des charges réellement acquittées, telles que les charges de copropriété, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt ou encore les travaux réalisés dans le logement ou au sein de la copropriété. Dans le cas du régime réel, la déclaration s’effectue sur le formulaire Cerfa n°2031.

A noter : il est possible d’opter pour le régime réel, même si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €. Ce choix peut s’avérer judicieux dans le cadre de la réalisation de gros travaux, par exemple.

Le statut du bailleur de location meublée

La location meublée n’entre pas dans le champ des revenus fonciers et les revenus qui en découlent sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux [BIC]. C’est pour cette raison que la location de logements meublés n’est pas soumise au même régime fiscal que la location de logements vides. Ceci est valable quel que soit le statut du loueur, qu’il soit LMP (Loueur de Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel). Mais quelle est donc la différence entre ces deux statuts ?

Le statut LMNP

Le statut LMNP, Loueur de Meublé Non Professionnel, correspond au statut le plus couramment choisi par les loueurs.

Pour être considéré comme loueur de meublés non professionnel, il est nécessaire de remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :

Les recettes annuelles issues de la location et perçues par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
Les recettes annuelles issues de la location sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal, tels que les salaires et les autres Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Pour rappel, le foyer fiscal est constitué par l’ensemble des personnes qui remplissent une déclaration commune de revenus, comme les époux et les enfants à charge.

Le statut LMP

Pour pouvoir adopter le statut de Loueur en Meublé Professionnel, ou LMP, il est obligatoire de réunir les deux conditions suivantes :

Les recettes annuelles issues de la location et perçues par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 €. Cette somme s’entend sur une année civile ou sur un exercice complet. Lorsque la création d’activité a lieu en cours d’année, le plafond est proratisé ;
Les recettes annuelles perçues au titre de la location sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité de l’ensemble des membres du foyer fiscal (ex : salaires et autres Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Lorsque l’une de ces deux conditions n’est pas remplies, le loueur se voit automatiquement attribuer le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Bon à savoir

Que le loueur soit en statut LMP ou LMNP, l’immatriculation au Registre du Commerce n’est pas obligatoire.

En effet, par la décision 2017-689 du 8 février 2018, le Conseil Constitutionnel a tranché sur cette question et a déclaré inconstitutionnelle l’obligation d’inscription au RCS des loueurs voulant bénéficier du statut LMP ou LMNP. Pour rendre cette décision, le Conseil Constitutionnel s’est appuyé sur le fait que :

Seule une personne morale ou une personne physique ayant la qualité de commerçant peuvent s’inscrire au RCS ;
La location meublée est une activité civile, et de ce fait elle est forcément exercée par une personne physique, ce qui est incompatible avec une inscription au RCS.

En résumé, pour déclarer une location meublée à l’année, vous devez opter pour le régime Micro-BIC ou le régime réel, puis remplir la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu qui correspond. La location meublée n’est pas considérée comme un revenu foncier, et les recettes sont assimilées à des bénéfices industriels et commerciaux. Enfin, vous n’avez pas l’obligation de vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés, puisque la location meublée constitue une activité civile, et donc exercée par une personne physique.

SOURCES

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