Vous avez mis en location votre appartement ou votre maison. Mais tout ne se passe pas comme prévu et les voisins sont mécontents. Si votre locataire a installé des poules sur la terrasse de l’appartement, si ses chiens aboient toute la journée ou s’il entasse ses déchets dans le jardin, votre locataire est l’auteur de troubles du voisinage. En tant que propriétaire bailleur, quelles sont vos obligations ? Êtes-vous responsable de ces désagréments et comment pouvez-vous y remédier ?
Trouble du voisinage : qui est responsable ?
La loi prévoit qu’un locataire doit user paisiblement de la chose louée, sans se rendre coupable d’abus de jouissance. Cette disposition concerne le locataire lui-même mais également les autres occupants du logement, qu’ils soient majeurs ou non. Cependant, il appartient au propriétaire-bailleur de veiller que son locataire respecte les lieux qu’il occupe et en jouisse paisiblement, donc sans causer de nuisances. Par conséquent, le propriétaire peut être considéré responsable des troubles dont son locataire est à l’origine s’il n’entreprend aucune démarche pour les faire cesser, alors même qu’il en a été dûment informé. Ces nuisances et troubles du voisinage peuvent prendre plusieurs formes et être de différentes natures, notamment :
- Les nuisances peuvent être sonores. Une musique ou des cris trop forts, un instrument de musique joué bruyamment et durablement ou encore des talons qui claquent sur le parquet de l’étage au-dessus constituent en effet une réelle nuisance qui altère la quiétude et la tranquillité du voisinage ;
- Les nuisances peuvent être olfactives. Ainsi, les fumées de barbecue, les émanations dégagées par un bac à compost mal géré, ou les odeurs putrides émanant d’un poulailler mal entretenu peuvent être considérées comme une nuisance, dès l’instant où elles entravent la qualité de vie du voisinage ;
- Dans une copropriété, le propriétaire peut également être inquiété si son locataire se montre irrespectueux, voire violent envers les autres locataires de l’immeuble, ou s’il dégrade ou encombre les parties communes ou d’une manière générale s’il ne respecte pas le règlement de copropriété.
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Troubles du voisinage : que peuvent faire les victimes ?
En cas de troubles du voisinage, les victimes peuvent agir de façon progressive :
- Elles vont en premier lieu rendre visite à l’occupant du logement incriminé pour lui faire part de leurs griefs ;
- Si cette entrevue reste sans effet, elles adresseront à cette personne une lettre simple récapitulant les nuisances subies et demandant qu’elles cessent ;
- Sans réaction de la part de l’auteur des troubles, ce premier courrier pourra être suivi d’un envoi en recommandé avec accusé de réception ;
- Dans la mesure où l’occupant du logement est locataire, une copie de ce courrier pourra être adressée au propriétaire des lieux, lui enjoignant d’agir auprès de son locataire pour faire cesser les nuisances. Dès réception de ce courrier, le propriétaire est réputé informé des problèmes causés par son locataire et il ne peut les ignorer. En effet, la loi l’oblige à agir ;
- Par ailleurs, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, les voisins mécontents peuvent s’adresser au syndic de copropriété qui se chargera lui-même d’entrer en contact avec le propriétaire. En effet, l’une des missions du syndic de copropriété est de faire respecter le règlement de copropriété.
Troubles du voisinage : que peut faire le propriétaire ?
Une fois informé de la situation, le propriétaire a l’obligation d’agir :
- Il commence par mettre en demeure son locataire, par le biais d’un courrier avec accusé de réception ou par un acte du commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;
- Sans réaction de la part du locataire et dans la mesure où les nuisances persistent, le propriétaire a trois possibilités :
- Il peut s’adresser gratuitement à un conciliateur de justice
- Il peut faire appel à un médiateur, mais cette démarche est payante ;
- Il peut recourir aux services d’un avocat pour mettre en place une procédure participative pour trouver une solution amiable.
- Enfin, si ces démarches restent sans effet, le propriétaire peut demander au juge la résiliation du bail de son locataire. Il peut également donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux mais cette démarche doit se faire par courrier LRAR au moins 6 mois avant la date de fin du bail.
En résumé, le propriétaire est responsable de son locataire et il doit absolument intervenir dès qu’il a connaissance des nuisances causées par son locataire. À défaut, les victimes peuvent engager sa responsabilité auprès du tribunal compétent.